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Die Grenze liegt steuerlich bei sechs Monaten, und maßgeblich ist die beabsichtigte Dauer. Für die kurzfristige Beherbergung gilt nach § 12 Absatz 2 Nummer 11 UStG der ermäßigte Satz von sieben Prozent; bei einer von vornherein auf mindestens sechs Monate angelegten Überlassung ist die Vermietung dagegen nach § 4 Nummer 12 UStG steuerfrei — daran ändern Möblierung und Reinigung nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nichts.

Für Nebenleistungen gilt ein Aufteilungsgebot, sodass etwa ein Stellplatz dem Regelsatz unterliegen kann; dieser Punkt ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Was in deinem Fall gilt und wie du es dokumentierst, klärt deine Steuerberatung. Für die Website folgt daraus nur eines, aber das konsequent: Die Dauer gehört an den Anfang, nicht ans Ende.

Entlang der Dauer, weil daran alles andere hängt. Übliche Stufen sind die Nacht, die Woche, der Monat und ein eigener Satz für längere Aufenthalte. Zu jeder Stufe gehören Mindestaufenthalt, was im Preis enthalten ist, in welchem Takt gereinigt und Wäsche gewechselt wird und wie die Nebenkosten behandelt werden.

Der Rechner sollte deshalb mit zwei Datumsfeldern beginnen und erst danach einen Preis zeigen — den vollständigen, mit Endreinigung, Kurtaxe oder Gästebeitrag, Stellplatz, Haustier und Strom, sofern das bei dir anfällt. Wer nur einen Ab-Preis je Nacht zeigt, bekommt die Rückfrage trotzdem, nur später und per Mail.

Als eigenes Produkt mit eigener Seite, eigenem Preis und eigenem Leistungsumfang. Wer für drei Monate kommt, stellt andere Fragen als ein Wochengast: Kann ich meine Post hierher bekommen, kann ich mich anmelden, wie läuft die Reinigung, wie kündige ich vorzeitig, was passiert bei Verlängerung, gibt es Platz für mehr als einen Koffer.

Dazu gehört die Umgebung in einer anderen Auflösung: Supermarkt, Hausarzt, Kita, Fitnessstudio, Wäscherei, Anbindung zur Arbeit. Bei einem Wochenendgast ist das Beiwerk, bei einem Long-Stay-Gast ist es der Grund für die Entscheidung.

Alles, was sonst bei der Ankunft gefragt wird, als Liste je Preisstufe. Reinigungsintervall, Wäschewechsel, Handtücher, Bettwäsche, Endreinigung, Strom und Heizung, Internet mit Geschwindigkeit, Fernsehen, Küchenausstattung bis zum Backofen, Waschmaschine im Apartment oder im Haus, Stellplatz, Paketannahme, Rezeption mit Zeiten oder Selbstanreise.

Zwischen zwei Anbietern mit ähnlichem Nachtpreis liegt am Ende genau diese Liste. Wer es in Felder legt, kann es vergleichbar darstellen und bei einer Änderung an einer Stelle pflegen.

Anders als Privatgäste, und das braucht einen eigenen Weg. Ein Unternehmen bucht für jemand anderen, zahlt auf Rechnung, braucht eine Kostenstelle oder Bestellnummer auf dem Beleg, oft einen Rahmenvertrag mit hinterlegten Konditionen und manchmal mehrere Aufenthalte gleichzeitig.

Auf der Seite heißt das: ein eigener Einstieg für Unternehmen, eine Anfrage mit Firmendaten, Zeitraum und Personenzahl, die Möglichkeit, mehrere Apartments auf einmal anzufragen, und ein Bereich für bestehende Firmenkunden mit ihren Konditionen und ihren laufenden Buchungen. Wer das mit demselben Formular wie den Wochenendgast abwickelt, verliert die größeren Aufträge an die, die es nicht tun.

Mit einem Kalender, der Zeiträume versteht und nicht nur Nächte. Wer vom 3. März bis Ende Juni sucht, will wissen, ob das in einer Einheit durchgeht oder ob ein Wechsel nötig wäre — und ab wann wieder etwas frei wird, wenn es gerade nicht passt.

Praktisch bewährt sich daneben eine Warteliste je Apartmenttyp und Zeitraum: Lange Aufenthalte planen Menschen früh, und eine Anfrage, die ein halbes Jahr vorher kommt, ist mehr wert als eine für übermorgen. Wenn du eine Hausverwaltungs- oder Buchungssoftware nutzt, kommt die Verfügbarkeit von dort.

Die Felder, nach denen gefiltert wird: Größe in Quadratmetern, Zimmeraufteilung, Bettentyp und Schlafplätze, Küche oder Kochnische, Waschmaschine, Balkon, Stockwerk, Aufzug, Barrierefreiheit, Haustiere, Stellplatz, Internetgeschwindigkeit, Klimatisierung. Dazu der Grundriss, der bei Apartments mehr erklärt als drei zusätzliche Bilder.

Die Bilder gehören in die Reihenfolge, in der jemand die Wohnung betreten würde, und sie sollten den Arbeitsplatz zeigen — bei einem Aufenthalt von mehreren Wochen ist der Tisch, an dem man abends sitzt und tagsüber arbeitet, ein echtes Entscheidungskriterium.

Mit einer eigenen Seite, die nach der Buchung erreichbar bleibt. Anreisezeit und späte Ankunft, Codeschloss oder Schlüsselkasten mit Erklärung für den Fall, dass es nicht funktioniert, Parken, Aufzug, Müll, WLAN-Zugang, Ansprechpartner mit Zeiten und eine Nummer für abends.

Bei längeren Aufenthalten kommt dazu, was im Alltag gebraucht wird: Paketannahme, Reinigungstermine, Hausordnung, Ruhezeiten, Waschküche, was bei einem Defekt zu tun ist. Das sind die Nachrichten der ersten Woche, und sie wiederholen sich bei jedem Gast gleich.

Die Umsetzung läuft zum Festpreis, je nach Umfang ab 5.600 € bis 26.400 €. Den Preis bestimmen vor allem die Zahl der Apartments und Häuser, ob es eine echte Buchung mit Preisstufen und Zahlung gibt oder eine verbindliche Anfrage, und ob Firmenkunden einen eigenen Bereich mit Rahmenkonditionen bekommen.

Laufend kommen Hosting und Wartung dazu. Fotografie ist nicht enthalten und ist hier der größte Hebel: Ein Apartment, in dem jemand zwei Monate wohnt, wird über Bilder entschieden, die den Alltag zeigen — Küche, Arbeitsplatz, Blick, Bad. Dazu ein Grundriss je Typ, der sich auch dann noch lohnt, wenn die Bilder einmal erneuert werden.